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¿Cómo tributa la gestión de los apartamentos turísticos convertidos en habitaciones?

21
Oct, 2024

Analizamos una interesante consulta vinculante sobre el IVA aplicable a la gestión de los derechos de explotación de un inmueble para alquiler por habitaciones.

 En la Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0019-24 de 13 de febrero de 2024, se plantea la tributación de un contrato de gestión de los derechos de explotación de un inmueble para alquiler por habitaciones a personas físicas, cedido por su propietario a tal fin. La consultante se encargará de la gestión y cobro de los arrendamientos a los inquilinos y posteriormente entregará al propietario la cuantía pactada en el contrato.

A efectos de determinar la forma de actuar de la entidad consultante en su actividad de gestión de arrendamiento de vivienda por habitaciones a personas físicas, es importante analizar si los arrendadores mantienen una comunicación y relación directa con los arrendatarios, son quienes fijan las reglas y condiciones de la prestación del servicio de arrendamiento y quienes ordenan la forma de hacer efectivo el cobro de la contraprestación y reciben la misma, o si por el contrario, es la consultante quien establece las condiciones del servicio, tiene conocimiento y relación directa con los arrendatarios y recibe el cobro de la contraprestación.

En el primer caso, se considerará que la consultante actúa en nombre y por cuenta de los clientes prestando un servicio de mediación, siendo los arrendadores los que prestarían directamente a los arrendatarios el servicio de arrendamiento propiamente dicho.

En el segundo de los casos, la consultante prestaría los servicios de arrendamiento en nombre propio a los arrendatarios a la vez que sería la destinataria de los servicios de arrendamiento prestados por el titular del inmueble.

De la información contenida en el escrito de consulta parece deducirse que la consultante actúa en nombre y por cuenta propia pues se encarga de gestionar los arrendamientos de los propietarios de las viviendas y recibe el cobro de la contraprestación. Percibiendo el propietario del inmueble la cuantía previamente pactada en el contrato.

Así, en el caso de que la consultante arrendara las viviendas para proceder posteriormente a su arrendamiento a terceras personas en nombre propio, el arrendamiento efectuado por el propietario en favor de la consultante estaría sujeto y no exento en la medida en que tiene lugar una cesión o subarrendamiento posterior que impide la aplicación de la exención prevista en el artículo 20.Uno.23º de la Ley del Impuesto; siendo aplicable el tipo general del IVA.

Todo ello, regulado en la Ley 37/1992 del IVA, artículos 4º y 5º, 20.uno.23º, 92, 102,164 con independencia de que los distintos subarrendamientos posteriores que realizara el consultante como habitaciones para uso de vivienda pudieran encontrarse exentos del Impuesto siempre que no se encuentren excluidos de la referida exención.

Por lo que se refiere a la obligación de emitir factura, en el caso planteado por la consultante, existe obligación de emitir factura por el propietario del inmueble, por el arrendamiento efectuado en favor de la consultante.

No obstante, no existirá obligación de expedir factura por parte de la consultante cuando se trate de arrendamientos sujetos pero exentos del IVA en aplicación al exención contenida en el art. 20.Uno.23º a favor de quien no tenga la condición de empresario o profesional actuando como tal.

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