La fiscalidad en la vivienda de uso turístico o vacacional es diferente al alquiler de una vivienda residencial ya que estas operaciones de cesión no quedan exentas de IVA. También si en la vivienda se presta servicios propios de la industria hotelera el tipo de rendimiento obtenido en IRPF es distinto. También las Comunidades Autónomas regulan e intervienen en su tratamiento.
La utilización de las denominadas viviendas de uso turístico que a lo largo de estos años ha crecido desmesuradamente ha obligado a las Comunidades Autónomas a regularlas mediante la normativa de Turismo como una nueva modalidad de alojamientos privados con fines turísticos.
En algunos casos, como en la Comunidad de Madrid, esa normativa impide a los apartamentos turísticos ser considerados como viviendas dado que su fin ha de ser el alojamiento turístico ocasional sin carácter de residencia permanente. Por esta razón, se les exige en esta Comunidad, una licencia de apertura y funcionamiento como apartamentos turísticos en lugar de la licencia de primera ocupación. En base a ello, la entrega de los mismos se producirá al tipo general del 21% de IVA.
En ausencia de tal normativa limitadora, como ocurre en los casos de las Comunidades Autónomas de Andalucía y Castilla y León, la entrega de los apartamentos tributará por el IVA al tipo reducido del 10% cuando dispongan de la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación y, objetivamente considerados, tanto desde un punto de vista material como jurídico, sean susceptibles de ser utilizados como vivienda.
La evolución seguida por la utilización de este tipo de vivienda hace necesario revisar el tratamiento fiscal de las mismas y tener en cuenta las recientes directrices establecidas por la propia Agencia Tributaria.
La actividad consistente en el arrendamiento por períodos de tiempo de viviendas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la industria hotelera y limitándose a poner a disposición del arrendatario la vivienda, quien lo destina para su uso exclusivo como vivienda, está exenta del IVA según establece el punto b) del art. 20.1 23º de la Ley 37/1992 del IVA.
Sin embargo en ese mismo artículo, pero en el punto e) establece que el arrendamiento estará sujeto y no exento de IVA:
- Cuando se alquile a personas jurídicas, dado que no los pueden destinar directamente a viviendas, aquí el IVA sería el tipo General del 21%.
- Cuando se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera aquí el IVA sería el tipo reducido del 10%.
- Cuando las edificaciones o partes de las mismas sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc., aquí el IVA sería el 21%.
También hay que tener en cuenta que la AEAT considera como servicios complementarios propios de la industria hotelera los siguientes:
- Servicio de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad semanal.
- Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad semanal.
No se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera:
- Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
- Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del período contratado por cada arrendatario.
- Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en la que está situado.
- Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
También la Dirección General de Tributos establece que la aplicación del tipo reducido (10%) depende de una circunstancia objetiva: la aptitud del edificio objeto de entrega para ser utilizado como vivienda, lo que viene ligado a la obtención de la correspondiente licencia de primera ocupación.
Vistos estos principios generales nos podemos encontrar distintas situaciones a efectos de IVA:
- El propietario cede la vivienda directamente al usuario final y le presta servicios complementarios de la industria hotelera, en este caso la factura lleva el 10% de IVA, si no se prestan estos servicios la operación estará exenta de IVA.
- El propietario cede la vivienda a una empresa gestora que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional, en este caso el propietario emitirá una factura a la empresa gestora con el 21% y al mismo tiempo la empresa gestora que cede la vivienda al usuario final aplicará el 10% de IVA si presta servicios propios de la industria hotelera. Si no los presta la cesión al usuario final está exenta.
- El propietario cede la vivienda al usurario final, pero lo hace a través de un intermediario. En este caso el intermediario emitirá una factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagar con el 21% de IVA, y el propietario emitirá la factura al usuario final con el 10% de IVA en el caso de que presten servicios propios de industria hotelera. Si no los prestan está exenta.
Los rendimientos obtenidos por la cesión de viviendas de uso turístico o vacacional han de ser considerados en IRPF como:
- Rendimientos de actividades económicas: cuando en la vivienda cedida se presten servicios propios de la industria hotelera o tengan una persona empleada a jornada completa para la gestión de los arrendamientos.
- Rendimientos de capital inmobiliario cuando no sean rendimientos de actividades económicas señalados en el punto anterior.
