Así funciona la nueva Plusvalía Municipal

El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, que modifica la forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal para adaptarlo a la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró ilegal este tributo el pasado 26 de octubre.

La normativa adapta el impuesto a los vaivenes del mercado inmobiliario, de tal manera que busca que se pague plusvalía sólo en caso de que se venda o herede una vivienda cuando ha habido una ganancia. Quien venda una casa en pérdidas estará exento del pago a partir del 10 de noviembre, tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). No tiene carácter retroactivo.

El real decreto ley establece dos alternativas de cálculo del impuesto:

• La fórmula objetiva: en este caso se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos nuevos coeficientes. Cada año se aprobará unos coeficientes nuevos que irán contemplados, por ejemplo, en la ley de Presupuestos Generales del Estado y evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Se trata de un método optativo, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble.
• La fórmula real: será un cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

El contribuyente podrá elegir entre estos dos modelos, aquel que sea más conveniente para él. Recordamos que este impuesto grava el valor catastral del suelo del inmueble, no del vuelo. Otra novedad es que serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, calculadas entre la fecha de adquisición y la de enajenación.

Este Real Decreto-ley, que modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, ha entrado en vigor con su publicación en el BOE (martes 9 de noviembre) y los ayuntamientos tendrán seis meses para adaptarla a su marco legal.

El Real Decreto-ley establece que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los máximos establecidos por la norma estatal en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble.

Además, se reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos, a los solos efectos de este impuesto, corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Ello garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.